Einzelhandelsimmobilien: Der Markt ist bereit für ein Re-Opening

Für das Gesamtjahr 2023 fielen die Ergebnisse auf dem deutschen Transaktionsmarkt mit rund sechs Milliarden Euro verhalten aus. Vor allem großvolumige Verkäufe fehlten. Diese Entwicklung haben jedoch auch andere gängige Assetklassen wie Büros oder Logistikimmobilien verzeichnen müssen. Gerade bei kleineren Objekten wie Fachmarktzentren oder freistehenden Supermärkten waren die Transaktionsaktivitäten wieder deutlich dynamischer. 

Laut Lars Jähnichen, Geschäftsführer der IPH Handelsimmobilien, beobachten derzeit potenzielle Käufer den Markt nicht nur bei großformatigen Objekten (vor allem im Core-Segment) sehr genau und möchten „bei passenden Rahmenbedingungen wieder zügig loslegen“. Neben der herausfordernden Finanzierungssituation stehe oft aber auch die Frage nach der Preisbildung im Raum. „Verkäufer fürchten aktuell, opportunistisch orientierten Investoren in die Arme zu laufen. Käufer wiederum fragen sich, ob die Bodenbildung tatsächlich bereits eingesetzt hat oder ob sie mit ihrer Kaufentscheidung womöglich zu früh dran sind“, so Jähnichen. Der Grund: Comparables für vergleichbare Transaktionen sind rar. „Es deutet jedoch immer mehr darauf hin, dass die Bodenbildung inzwischen weitgehend erreicht wurde. Bei innerstädtischen Geschäftshäusern wurde zuletzt kein weiterer Preisverfall verzeichnet. Im Shopping-Center-Segment sind die Renditen zuletzt noch gestiegen, wenngleich mit einer deutlich verminderten Dynamik.“

Insgesamt ergibt sich aus dieser Konstellation sehr viel Potenzial für eine Belebung der Transaktionstätigkeiten im laufenden Jahr und darüber hinaus. Für Investoren besteht zurzeit die beste Kaufgelegenheit seit mindestens 15 Jahren – wobei mit sinkenden Zinsniveaus zusätzlich ein wertsteigernder Effekt eintreten dürfte. Jähnichen: „Der inhärente Inflationsschutz ist dabei ein weiteres wichtiges Argument, das Einzelhandelsimmobilien von Alternativanlagen, wie beispielsweise Anleihen, unterscheidet. Noch dazu wird der Verkauf einiger Karstadt-Häuser für ein steigendes Volumen sorgen, denn es sind Immobilien in exzellenter Lage mitten in den Innenstädten. Objekte in solcher Lagequalität gelangen selbst in herausfordernden Zeiten nur höchst selten auf den Markt.“

Trotz dieser günstigen Rahmenbedingungen sind jedoch Investments in Einzelhandelsimmobilien kein Selbstläufer. Es gilt laut Jähnichen zunächst, eine tiefgreifende Analysearbeit durchzuführen, um das Potenzial der Immobilie zu ermitteln und überhaupt erst die passenden Mieterprofile zu finden. Auf dieser Basis muss dann ein zukunftsfähiges Immobilienkonzept entwickelt werden. Jähnichen: „Mehr denn je ist ein intelligenter Nutzungsmix gefragt.“ Der Immobilienexperte betont aber auch, dass neben der Strategie auch die operative Arbeit am Objekt wichtig ist. Jähnichen: „Selbst das beste Konzept funktioniert nur, wenn es konsequent durch das Vermietungsmanagement umgesetzt wird. Erst dann kann eine Einzelhandelsimmobilie ihr Potenzial voll entfalten und langfristig positive Cashflows generieren.“