Shoppingcenter in der Reifephase – 50 Prozent der Objekte haben Neupositionierungsbedarf

Shoppingcenter sind stark nachgefragte Investmentprodukte. Bis 2015 wuchs die Zahl neuer Center jährlich im zweistelligen Prozentbereich. Das ist ein Beleg dafür, dass Shoppingcenter grundsätzlich in der Lage sind, Handelsunternehmen ein Umfeld zu bieten, das Marktanteilsgewinne zulasten von anderen Standorten ermöglicht.

Das liegt daran, dass Shoppingcenter ein im Verdrängungswettbewerb begünstigter Betriebstyp sind. Sie orientieren sich an den Erfolgsfaktoren attraktiver Innenstädte und versuchen deren Nachteile in Wettbewerbsvorteile zu wandeln: Freiwilligkeit des Stadtmarketings versus vertragliche Verpflichtung zum Centermanagement, Parkprobleme versus kostenlose und ausreichende Stellplätze, veraltete Immobiliensubstanz versus moderne, funktionale Architektur, Witterungsabhängigkeit versus Überdachung, zufälliger versus geplanter Branchenmix, um nur einige Stichpunkte zu nennen. Shoppingcenter haben zusätzlich eine hohe Anziehungskraft durch ihre Größe und einem Flächenangebot von meist 10.000 bis 30.000 Quadratmeter für Mieter.

Die Jahre 2016 und 2017 zeigen jedoch, dass das Neubauwachstum trotz dieser Verdrängungsstärke zum Erliegen gekommen ist. Es wird in Zukunft nur noch vereinzelt an ausgewählten Standorten zu Shoppingcenterentwicklungen kommen. Ein Ende des Shoppingcenters bedeutet das – allen Unkenrufen zum Trotz – aber lange noch nicht. Wer sich allein an den Neubauzahlen orientiert, denkt zu kurz. Vielmehr tritt der Markt für Shoppingcenter nun von der Boom- in die Reifephase ein.

In der Boomphase der Shoppingcenter waren noch viele Mietvertragsverhandlungen am schnellen und bestmöglichen Abschluss orientiert. Auf die Zusammensetzung eines für die Positionierung entscheidenden Mietermixes wurde wenig geachtet. Zu diesen Fehlentwicklungen kommt ein hoher Revitalisierungsbedarf von Objekten in deren Einzugsgebiet sich die Wettbewerbssituation stark verändert hat, oder cashflowgetriebene Investoren zu lange auf die notwendigen Investitionen verzichtet haben, um ein Objekt nachhaltig an moderne Verbrauchererwartungen anzupassen. Das führt in der Summe dazu, dass rund 50 Prozent aller Shoppingcenter einen Neupositionierungs- oder Revitalisierungsbedarf aufweisen.

Der zukünftige Handlungsdruck wird sich daher verstärkt im Bestand und nicht in der Neuentwicklung verschieben. Die konsequente Umsetzung einer wertsteigernden Strategie spielt hierbei eine entscheidende Rolle. Shoppingcenter werden zwar weiterhin ein sehr begehrtes Anlageprodukt für Immobilieninvestoren bleiben, aber die Prüfung jedes einzelnen Investments wird deutlich intensiver durchzuführen sein. Außerdem wird sich der Interessenkonflikt zwischen dem Wunsch nach langfristigen Verträgen für die Sicherung der Finanzierung und dem Wunsch nach einem interessanten und sich häufig verändernden Branchenmix dadurch lösen müssen, dass auch Kreditinstitute verstehen, wie wichtig es ist, in einem Center flexibel auf veränderte Formate und neue Konzepte reagieren zu können.

Aus Sicht der Mieter erfolgen Expansionsstrategien zukünftig weitaus wählerischer, was die Standortwahl betrifft. Die Verhandlungsposition von starken Ankermietern steigt und die Mietsteigerungsmöglichkeiten werden kleiner. Überhaupt wird in Zukunft das Umsatzrisiko des Mieters viel stärker auf den Vermieter übertragen werden, da der stationäre Handel keine Wachstumsimpulse erfährt, der Wettbewerb sich schneller ändert und somit Mietertragsprognosen schwerer einzuschätzen sind. Die Interessen von Mieter und Vermieter gleichen sich an und zielen allein auf eine gute Performance des Objektes ab, die letzten Endes immer stärker von der Positionierung des Shoppingcenters abhängt.


Bild: Shopping-Center in der Revitalisierung: POSTGALERIE Speyer

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