Ist die Umsatzmiete ein Auslaufmodell?

Die Umsatzmiete ist ein beliebtes Instrument, um die Interessen der Mieter und Vermieter in Einzelhandelsimmobilien auszugleichen. Der wachsende Multi-Channel-Handel stellt dieses Modell jedoch infrage.

Mit Multi-Channel-Ansätzen lassen sich die drei Schritte Kaufvorgang, Zahlvorgang und Warenübergabe in fast beliebiger Kombination zwischen dem stationären Geschäft und dem Internet verteilen. Beide Kanäle beeinflussen einander: Bei 45,1 Prozent der Offline-Käufe haben sich die Kunden vorab online informiert. Umgekehrt steigert ein stationärer Touchpoint die Attraktivität des dazugehörigen Onlineshops: Einer Umfrage von British Land zufolge verzeichnen Unternehmenswebseiten in den Wochen nach der Eröffnung eines Ladens einen Anstieg der Besucherzahlen aus dem Einzugsgebiet um durchschnittlich 52 Prozent.

Es ist deshalb schwierig, den Umsatz von Multi-Channel-Transaktionen angemessen dem stationären Ladenlokal zuzuordnen. Bei Modellen wie Click-and-Reserve wird die Ware im Internet bestellt, in der Filiale abgeholt und bezahlt – der Umsatz taucht also in voller Höhe auf und würde eine Umsatzmiete erhöhen. Da auch eine Internetpräsenz kostet, ebenso wie eine gute Suchmaschinenplatzierung und Werbekampagne, wäre in diesem Fall der stationäre Touchpoint bevorteilt. Sucht der Kunde allerdings die Ware im Laden aus, bestellt und bezahlt dann aber im Internet, erscheint der Umsatz nur dort, obwohl er stationär generiert wurde – der Vermieter erhält also keine Beteiligung über die Umsatzmiete, ebenso wie bei Click and Collect, wo zwar im Laden abgeholt wird, der Bezahlvorgang aber schon im Internet stattfand.

Für den Multi-Channel-Händler ist ausschlaggebend mit welchem Kanalmix er den optimalen Deckungsbeitrag pro Postleitzahlbereich erzielt. Mit einer Mischung aus stationärer Fläche und Online-Investitionen wollen sie dann einen derart guten Zugang zum Verbraucher erlangen, dass die höchstmöglichen Marktanteile innerhalb des Berechnungsgebietes erreicht werden – egal aus welcher Kombination von online und offline.

Eine Performance-gebundene Miete ist weiterhin sinnvoll, doch die Berechnungsgrundlage wird sich ändern. Eine reine Umsatzmiete hat keine Zukunft. An ihre Stelle könnte beispielsweise eine Mischung aus Kundenfrequenz und Umsatz treten. Unter Umständen ist es auch sinnvoll, die ausschlaggebenden Performance-Indikatoren in kürzeren Abständen neu zu verhandeln.

Geschäftsführer
IPH Handelsimmobilien GmbH

Joachim Stumpf

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