Digitalisierung

„Handelsimmobilien müssen sich in die alltäglichen Wege der Menschen integrieren“

Jul 2019
Lage, Lage, Lage, heißt es. Aber was bedeutet das schon in Zeiten des Online-Handels. Wie wird sich der Megatrend Digitalisierung auf die Standortwahl von Handelsimmobilien auswirken? Wir sprachen darüber mit dem Geografen Markus Wotruba, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung.

Herr Wotruba, über die Gefahren und Chancen des Online-Handels wurde schon viel berichtet. Die Frage, was sie für die Standortwahl von Handelsimmobilien bedeutet, bleibt dabei erstaunlich oft außen vor.

Jeder von uns sieht alltäglich, wie die Digitalisierung nicht nur die Händler selbst, sondern auch unser eigenes Einkaufsverhalten verändert. Wir informieren uns heute über andere Kanäle als früher, wir bezahlen immer öfter über digitale Apps anstatt mit Bargeld an der Kasse, und natürlich lassen wir uns lieber an die Haustür beliefern, als den Weg in den nächsten Laden auf uns zu nehmen. Aus der Makroperspektive betrachtet ist die Lage nicht immer ganz so eindeutig. Die Wahrheit ist, dass wir nicht immer pauschal vorhersagen können, wie sich die Digitalisierung auf den jeweiligen Standort auswirken wird.

Weil die kausalen Zusammenhänge nicht immer eindeutig sind?

Genau. Stichwort Versorgung des ländlichen Raums: Wir sehen, dass die Bevölkerung in einigen Regionen Deutschlands deutlich zurückgegangen ist, was die Ansiedlung eines für die Versorgung angemessenen Händlerbesatzes schwierig macht. Viele ländliche Gegenden sind einfach nicht mehr attraktiv für den Handel. Nun gibt es aber Experten, die daran glauben, dass wir das Problem mithilfe vernetzter und flexibler Verkaufskonzepte in den Griff bekommen könnten, zum Beispiel mit Lieferdiensten, die von Fachmarktzentren aus losgeschickt werden und durch die Dörfer ziehen. Es gibt auch die Theorie, dass der ländliche Raum wieder erstarken wird, weil die Digitalisierung es unnötig machen wird, für eine bessere Infrastrukturversorgung in die Städte zu ziehen. Warum in die Zentren ziehen, wenn sich der Bürojob auch von zuhause aus machen lässt? Tatsächlich sehen wir aber das Gegenteil. Digitalisierung und Urbanisierung verstärken sich gegenseitig. Die Frage ist also: Wird die Digitalisierung den ländlichen Handel stärken, oder wird sie ihn weiter schwächen? Am wahrscheinlichsten ist, dass beides zugleich passiert.

Diese Uneindeutigkeit von Trends lässt sich auch auf die Handelsimmobilie übertragen. Während manche die Immobilie durch das Internet bedroht fühlen, sehen andere das Internet als eine große Chance für Vermieter.

Es gibt hierzu mehrere Studien. Eine davon haben wir erst kürzlich für die Ministerkonferenz für Raumordnung erstellt, die sich unter anderem genau mit dieser Frage beschäftigt hat. Weitere Studien kommen vom International Council of Shopping Centers und British Land. Diese Studien kommen zu dem gleichen Ergebnis, das sich ungefähr so zusammenfassen lässt: Schließt ein Händler eine Filiale, dann sinken in diesem Einzugsgebiet auch die Online-Umsätze. Die Hinweise verdichten sich, dass digitaler und stationärer Handel zusammenwachsen und gegenseitig stärken, statt sich zu kannibalisieren.

Dem steht jedoch ein Problem im Weg: Bisher ist es niemandem gelungen, einen Umsatzmietvertrag zu konzipieren, der die Umverteilung der Umsätze von der stationären Fläche ins Internet berücksichtigt.

Die Zukunftsfähigkeit des Investments in Handelsimmobilien wird davon abhängen, ob die Umsatzmiete durch neue oder andere Mietvertragsmodalitäten ersetzt werden kann. Positive Ansätze gibt es bereits. Beispielsweise könnte man in einigen Fällen dazu übergehen, die Frequenz statt der Umsätze als Bemessungsgrundlage heranzuziehen. Eine andere Möglichkeit ist das Konzept „Space as a service“. Statt „nur“ eine Fläche zu vermieten, verdient der Eigentümer sein Geld mit vielerlei zusätzlichen Dienstleistungen, die um diese Fläche herum verkauft werden. In anderen Assetklassen wie Wohnen und Büros sind „Space as a service“-Angebote bereits üblich, wenn auch noch nicht flächendeckend.

Die frequenzbasierte Miete hinge stark davon ab, ob die Kunden den Handelsstandort für attraktiv genug halten, um sich dort aufzuhalten. Mit Blick auf viele Fachmarktlagen an der Stadtautobahn ist das nicht so einfach zu realisierten.

Ein echtes Problem sehe ich darin nicht. Menschen kaufen ja nicht nur deswegen an einem Ort ein, weil sie dort gerne ihre Freizeit verbringen. Eher spielt die Erreichbarkeit des Standorts eine Rolle. Eine Strategie, um sich auch in digitalen Zeiten als stationärer Händler zu behaupten, ist daher, bei der Standortwahl die wachsende Distanzsensibilität zu berücksichtigen. Dass bedeutet nicht, dass es immer die Innenstadtlage sein muss. Fachmarktlagen können genauso attraktiv sein, wenn sie gut erreichbar sind und in die alltäglichen Wege der Menschen integrieren lassen, also „auf dem Weg liegen“.

Vielen Dank für das Gespräch.

Ansprechpartner