Studie

Future Retail – Handelsstudie bestimmt Wertfaktoren von morgen

Nov 2019
Was zeichnet Handelslagen mit langfristiger Perspektive aus? Werden die Wertfaktoren von heute auch die Wertfaktoren von morgen sein?

von Gabrielle Volz, Geschäftsführerin, Wealthcap

Der Handel verändert sich rasant, weil sich die Gesellschaft und ihre Technologien rasant verändern. Die Rede ist immer von abstrakten Begriffen wie „Konsument“ oder „Verbraucher“, hinter denen sich letztlich aber sehr konkrete Menschen verbergen, die in sehr konkreten Immobilien einkaufen. Langfristig orientierte Investoren stellt das vor eine schwierige Frage: Wer sagt ihnen, dass die erworbene Handelsimmobilie in 20 Jahren eine stabile Rendite einfährt?

Wer die neuen Spielregeln des Handels verstehen und folglich das Fundament für langfristig wertstabile Investments legen will, sollte sich bei Anlageentscheidungen nicht nur auf Investmentkennziffern verlassen. Ein feines Gespür für Standorte, die Positionierung unterschiedlicher Betriebstypen sowie Trendexpertise und Weitsicht für gesellschaftliche Megatrends sind gefragt.

Für unsere Studie „Future Retail“ haben wir uns für einen ganzheitlichen Ansatz entschieden, der sowohl quantitative als auch qualitative Aspekte berücksichtigt. Im qualitativen Teil wurden Experten aus Einzelhandel, Stadtplanung, Wissenschaft sowie Markt und Investment anhand von Tiefeninterviews nach ihren Erwartungen für die Zukunft des Handels befragt. Megatrends sind die Triebkräfte des Wandels in unserer Gesellschaft. Diesen Wandel zu analysieren ist der Schlüssel, um zu verstehen, welche Bedürfnisse und Anforderungen Handelsimmobilien erfüllen müssen.

Nehmen wir das Beispiel des Shopping-Centers „Pasing Arcaden“. Das Zentrum des namensgebenden Stadtteils am Rande Münchens lud vor einigen Jahren noch nicht zum Verweilen ein. Bei der Entwicklung der „Pasing Arcaden“ hatte man das Ziel, nicht nur moderne Handels- und Verweilflächen zu schaffen, sondern diese auch mit der historischen Seele Pasings zu verschmelzen. Vermeintlich „einfache“ Maßnahmen wie der Bau eines Springbrunnens – nach heutigen Standards keine spektakuläre Entertainmentform – haben sich zu einem Publikumsmagneten für Familien entwickelt, die sich jetzt wieder gerne in Pasings Zentrum aufhalten. Warum? Weil man bei der Planung des Handelsstandorts darauf geachtet hat, dass sich die Menschen beim Einkaufen mehr Möglichkeiten für Begegnung und Aufenthaltsqualität wünschen.

Im quantitativen Teil werden unsere Praxisbeispiele anhand des eigens entwickelten Wealthcap-Scorings analysiert. Dabei handelt es sich um ein Analysetool, das eine systematische Ersteinschätzung von Handelslagen ermöglicht. (Es ist allerdings kein Ranking, das Investmentempfehlungen gibt.) Das Scoring fragt die wirtschaftlichen und handelsspezifischen Kriterien auf der Makroebene sowie die Attraktivität beziehungsweise das Potenzial des Standorts auf Mikroebene ab. Auf beiden Betrachtungsebenen wird die Perspektive des Investors berücksichtigt. Was am Ende wirklich zählt, ist, dass die Potenziale des Standorts und der Immobilie erkannt und ausgeschöpft werden. In unseren Fallbeispielen haben wir daher bewusst auch Standorte gewählt, bei denen harte Investmentkennzahlen für einen Core-Investor nicht immer ideal sind. Entscheidend an diesen Standorten ist jedoch, dass sie sichtbar machen, wie Megatrends genutzt werden, um einen Standort trotz der nicht ganz idealen Ausganslage langfristig zum Erfolg zu führen.

Was also sind zentrale Ergebnisse der „Future Retail“-Studie?
Die Erkenntnisse der Untersuchungen sind vielfältig und häufig von Lage und Nutzungsart abhängig. Ein Baumarkt in der Stadt funktioniert eben nicht wie ein Fachmarktzentrum auf dem Land. Es konnten jedoch übergreifende Erkenntnisse abgeleitet werden, die übergreifend die Zukunft des Handels prägen werden.

  • Handelsimmobilien müssen in Zukunft sehr viel mehr leisten als heutzutage; vor allem werden sie nicht mehr reine Orte des Konsums sein. Stattdessen werde sie viele Aufgaben übernehmen, für die sie ursprünglich nicht gedacht waren: für Entertainment-Möglichkeiten, für Naherholung, als Mobilitätszentren usw. Die Handelsimmobilie wird also immer flexibler und muss sich gut in ihre Umgebung integrieren.
  • E-Commerce und stationärer Handel wachsen zunehmend zusammen. Auf der einen Seite experimentiert der stationäre Handel immer mehr mit Möglichkeiten, um sich mithilfe digitaler Technologien kundenfreundlicher und effizienter aufzustellen. Andererseits eröffnen vormals reine Online-Anbieter verstärkt stationäre Geschäfte, um ihre Marke zu pflegen und persönlichen Kundenservice anzubieten. So verschwimmen die Grenzen zwischen klassischem stationären Handel und E-Commerce.
  • Neben dem klassischen Investmentkriterium Lage entscheidet in Zukunft vor allem die schnelle Erreichbarkeit. Mit neuen Mobilitätskonzepten betrifft diese Erreichbarkeit immer weniger nur das Automobil. Ein guter Zugang mit dem Fahrrad, zu Fuß oder anderen Fortbewegungsmitteln bis direkt vor das Geschäft gewinnt gerade in urbanen Zentren enorm an Bedeutung.
  • Um dem reinen Online-Handel etwas entgegenzusetzen, wird es zunehmend darauf ankommen, den Kunden ein erfüllendes Einkaufserlebnis zu bieten. Wer Individualität und Individualisierbarkeit in sein Konzept integriert und den Konsument auf einer persönlichen Ebene erreicht, kann auf einen stärkeren Zulauf und höhere Margen hoffen.
  • Eine immer größere Rolle spielen zudem nachhaltige Konzepte entlang der gesamten Wertschöpfungskette. Immer mehr Menschen sind dazu bereit, für ethischen Konsum und nachhaltige Produkte mehr Geld auszugeben. Nachhaltigkeitsaspekte machen künftig aber nicht mehr beim Produktsortiment halt. Ökologische und soziale Aspekte greifen immer stärker auf den Einzelhändler und die Handelsimmobilie selbst über. Dazu zählen nachhaltige Bauweisen und geringer Ressourcenverbrauch im Objekt.
  • Darüber hinaus sollten nachhaltig erfolgreiche Handelsimmobilien auf flexible Flächennutzungskonzepte setzen, die im besten Fall auch Lösungen für größere gesellschaftliche Anforderungen bieten. Handelslagen, die als intermodaler Knotenpunkt mit E-Ladestationen oder Last-Mile-Logistikhubs positioniert werden, könnten einen bedeutenden Beitrag zur Verkehrswende in unseren Städten leisten.
Gabrielle Volz, Geschäftsführerin, Wealthcap