Shopping-Center

Berliner Shopping-Center: An der Schmerzgrenze

Jul 2019
Mit aktuell 69 Shopping-Centern hat Berlin die höchste Dichte – ein Center kommt auf rund 52.000 Einwohner. Pro Kopf stehen jedem Berliner 1,27 m² Verkaufsfläche zur Verfügung, im Bundesvergleich (1,44 m²) ist das ein moderat bis wenig. Schätzungsweise ein Fünftel der Berliner Einkaufszentren, schätzt Carsten Pannek, Director Leasing bei der IPH CM und Niederlassungsleiter in Berlin, haben ihre besten Jahre hinter sich und müssten dringend neu positioniert werden.

Ansonsten droht der Center-Tod auf Raten. Das macht das „Herumdrehen“ der Shopping-Center allerdings nicht weniger schwierig. Denn hat der Erosionsprozess erst einmal begonnen, erodiert auch das Umfeld. Diesen Prozess aufzuhalten, ist dann kaum noch möglich und der gesamte Standort leidet mit.

Das Problem betrifft längst nicht nur ältere Einkaufszentren mit Modernisierungsbedarf. Besonderen Anlass zur Sorge geben auch jene, die erst vor fünf bis sechs Jahren eröffnet wurden, als der Vermietungsmarkt auf seinem Höhepunkt war. Die meisten Eigentümer gingen zu dieser Zeit mit breiter Brust an den Verhandlungstisch. Das Nachsehen hatten die Händler, die der Vermieterseite sehr weit entgegenkommen mussten. Normal waren Zehn-Jahres-Verträge für großflächige Läden. Viele dieser Verträge laufen in den nächsten vier bis fünf Jahren aus. Das Macht(un)gleichgewicht in den Mietverhandlungen könnte sich dann sehr schnell umkehren. Dazu trägt hauptsächlich der Online-Handel bei. Immer mehr Umsätze werden nicht mehr auf der Fläche, sondern im Internet verbucht. Allein im Textilhandel – der größten Mietergruppe – wird ein Viertel aller Produkte über digitale Vertriebswege eingekauft. Entsprechend geschwächt ist mittlerweile die Position der Vermieterseite. Vom Handel gewünscht sind vor allem kurzfristige, flexible Verträge, am liebsten mit reiner Umsatzmiete, in der die wachsenden Online-Umsätze nicht berücksichtigt sind. In dieser ohnehin schon angespannten Marktlage kommt erschwerend das besagte Berliner Überangebot an Center-Flächen hinzu.

Einen letzten Trumpf haben die Eigentümer jedoch: Die meisten dieser Shopping-Center sind in ihrem Besatz und der Positionierung sehr ähnlich, wenn nicht gar austauschbar. Berlin ist gekennzeichnet durch eine polyzentrale Struktur mit 6 Zentren, die einen Filialisierungsgrad von rund 70 Prozent vorweisen können. Wegen des immer gleichen Angebots bleiben die Berliner daher meist ihren gewohnten Einkaufslagen treu. Warum den Weg zum Alexanderplatz auf sich nehmen, wenn es die gleichen Geschäfte um die Ecke gibt? Um dennoch einen möglichst großen Kundenkreis abzudecken, müssen die Händler also näher zum Kunden, und das bedeutet, in möglichst vielen Einkaufszentren präsent zu sein. Darauf ausruhen sollten sich die Center-Betreiber aber lieber nicht.

Die meisten Centerbetreiber, nicht nur in Berlin, stehen vor der Herausforderung, eine Positionierung ihrer Center besser und deutlicher herauszuarbeiten. Dazu sollten sie sich fragen, wofür das Center steht und welche Anziehungskraft es auf den Zielkunden ausüben soll? Der klassische Mietermix sollte aufgelockert werden und neue Branchen hinzukommen. Nur so können abwechslungsreicher positionierte Center entstehen, die nicht nur den Kunden, sondern auch den Händlern einen Mehrwert bieten. Zukunftssicher wäre diese Strategie allemal.

Ansprechpartner