Ankaufsprüfung: Cashflow ist nicht alles

Beispielsweise müssten schätzungsweise vier von zehn Centern eigentlich überarbeitet oder neu positioniert werden. Umso wichtiger ist es für Investoren geworden, das gewünschte Asset im Rahmen einer Ankaufsprüfung in allen Facetten und bei aller „gebotenen Sorgfalt“ unter die Lupe zu nehmen. Es geht darum, welche Chancen in der Handelsimmobilie stecken, aber auch, welche gegenwärtigen und zukünftigen Risiken in ihr schlummern.

Dennoch kommt es immer wieder vor, dass Käufer bei der Due-Diligence-Prüfung unnötige Fehler begehen, die aus einem zu engen Verständnis der Ziele und Prozesse sowie den Möglichkeiten einer Ankaufsprüfung resultieren. Klassischerweise wird bei der Beurteilung von Shopping-Centern in erster Linie auf die Qualität des Cashflows geschaut, also die im Objektwert „eingepreisten“ Mietverträge. Der Blick wird somit in erster Linie auf die aktuellen und künftigen Mieteinnahmen sowie die durchschnittliche Laufzeit der Mietverträge gerichtet. Mit dieser Betrachtungsweise machen es sich Investoren jedoch zu einfach. Es wird ausgeblendet, dass die Qualität des Cashflows in erster Linie aus der Positionierung und Gestaltung der Immobilie, ihrem Standort und der Marktsituation resultiert. Dafür ist es gewissermaßen nötig, die „DNA“ eines Shopping-Centers genauestens zu analysieren, darunter aktuelle und zukünftige Stärken sowie Schwächen, Zielgruppen und regionale Besonderheiten.

Veränderungen dieser Faktoren führen im schlimmsten Fall zu sinkenden Frequenzen und unglücklichen Mietern. Fälle in der Vergangenheit haben gezeigt, dass die Leerstandsrisiken im Vorfeld des Erwerbs entweder nicht oder nur eingeschränkt offengelegt und das Wertsteigerungspotenzial überschätzt wurden. Die Gründe für solche Fehleinschätzungen können vielseitig sein: Zum einen erfolgen Ankaufsprüfungen in der Regel unter einem sehr hohen Zeitdruck. Zum anderen handelt es sich bei einer Due-Diligence-Prüfung um ein sehr komplexes Feld, das sehr viel Spezialisierung verlangt. Die Ankaufsprüfung sollte daher neben wirtschaftlichen Gesichtspunkten weitere Einzeluntersuchungen beinhalten. Das betrifft insbesondere das Nutzungskonzept für das Objekt, die Kenntnis und Bewertung von Marktentwicklungen der vergangenen zehn Jahre im Handel sowie eine Analyse von Standorten samt der rechtlichen Rahmen¬bedingungen.

Eine entscheidende Rolle kommt bei der Due-Diligence-Prüfung dem Gutachter zu; er fungiert im Rahmen des Genehmigungsprozesses als neutraler Experte, der das zu prüfende Projekt aus einer fachlichen Perspektive beurteilt. Käufer sind gut damit beraten, sich an einen Gutachter zu wenden, der nicht nur die klassischen Investmentkennziffern abklopft, sondern die Makro-, Mikro- und Wettbewerbsdaten rund um das Objekt sowohl von Standortexperten als auch von Vermietern und von Centermanagern in seiner Prüfung berücksichtigt. Das alles setzt eine enorme Betrachtungs- und Leistungstiefe rund um die Immobilie voraus. Die Kompetenz des Gutachters spiegelt sich aber auch in der Projekterfahrung und früheren Auftraggebern (Track-Record) wider. Idealerweise verfügt der Dienstleistungspartner nicht nur über Expertise auf einem relevanten Teilfeld, sondern ist gleichermaßen für eine Vielzahl von Investoren, mietenden Handelsunternehmen und Behörden tätig. Auf diese Weise besteht eine wirtschaftliche Unabhängigkeit von einer einzigen Kundengruppe. Nur so ist sichergestellt, dass der Gutachter unvoreingenommene Empfehlungen empfehlen.

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