Transaktionsmarkt: Manage-to-Core glückt nicht überall

Deutsche Einzelhandelsimmobilien stehen bei den Käufern weiter hoch im Kurs. Aus Mangel an Objekten steigt die Risikoneigung vieler Anleger, schwenken selbst Core-Investoren auf Value-Add-Objekte um. Doch eine Repositionierung problembehafteter Shopping Center wird nicht an jedem Standort gelingen. Auf die Zukunftsfähigkeit kommt es an. Eine Analyse mit Alexander Hoffmann, Geschäftsführer der IPH Transact GmbH, und Angelus Bernreuther, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung.

In ihren Marktkommentaren zum Handelsimmobilien-Investmentmarkt kommen die großen Beratungshäuser derzeit zum selben Schluss: Der Investoren-Appetit auf Shopping Center bleibt hoch, die Jahresend-Rallye hat begonnen. Knapp zwei Milliarden Euro wurden nach Recherchen des international agierenden Immobilienberaters CBRE bis Ende September in Shopping Center investiert, rund 24 Prozent des gesamten Einzelhandelsinvestmentvolumens. Dass die Umsätze hoch bleiben, ist bemerkenswert, gerade weil die Akteure schon seit geraumer Zeit über Produktknappheit klagen. Offenbar findet ein Trendwechsel statt.

„Viele Investoren weichen ihre Ankaufspräferenzen auf und übernehmen Immobilien, die sie vielleicht vor drei oder vier Jahren noch nicht in Betracht gezogen hätten“, sagt Alexander Hoffmann, Geschäftsführer der IPH Transact GmbH, die innerhalb des BBE/IPH Firmenverbunds exklusiv für den Investmentbereich zuständig ist und seit Jahresbeginn circa 50 Transaktionen für klassische Shopping Center, Hybrid-Malls und Fachmarktzentren mit mehr als 10.000 Quadratmetern gezählt hat. Diese wechselten meist als Einzeltransaktionen, gelegentlich aber auch im Rahmen eines Portfolioerwerbs den Besitzer. Gekauft wurde in jeder Risikoklasse, von opportunistisch bis Core. Die Nachfrage nach großflächigen Einzelhandelsinvestments betraf in diesem Jahr zudem alle Ortsgrößen und Regionen, von der Kleinstadt in Ost-Deutschland – selbst bei negativem demografischem Ausblick – bis zur westdeutschen Metropole.

Ob das Objekt infrage kommt, wird für Investoren unabhängig von Region und Standortgröße immer öfter zur Einzelfallentscheidung. Die aktuellen Käufergruppen in diesem Marktsegment, große Assetmanager, Private Equity Gesellschaften, offene Immobilienfonds, Spezialfonds, Versicherungen- und Versorgungswerke, Immobilien-AGs und Reits, treten gleichzeitig auch auf der Verkäuferseite auf. Aufgrund der stark gestiegenen Verkaufspreise konnten sie teilweise schon nach geringer Haltedauer und weit vor dem regulär geplanten Exit ihre Investments „vergolden“. Zudem sehen wir seit einiger Zeit wieder eine starke Zunahme von Portfoliotransaktionen. Ähnlich wie in den Jahren 2006 und 2007 lohnen die sich wieder für Verkäufer, da sie im aktuellen Marktumfeld tendenziell einen Kaufpreiszuschlag erwarten können.

Auch die „Königin“ der Handelsimmobilie, das 1a-Geschäftshaus, ist traditionell von hohem Interesse bei den Investoren. Das Problem: Kaum Angebot und sehr niedrige Renditen. In den Top-7-Städten ist mit diesem Objekttyp gerade noch eine Nettorendite von rund drei Prozent p.a. zu erwirtschaften, in Einzelfällen liegt sie darunter. Wer hier ein größeres Portfolio aufbauen möchte, muss auf B-, C- und D-Städte ausweichen. Laut CBRE wurde zwischen Januar und Ende September 2016 „nur“ 22 Prozent des Umsatzvolumens in den sechs größten deutschen Städten erzielt. Hamburg konnte als einzige Metropole beim Umsatz gegenüber dem Vergleichsjahr 2015 zulegen. „B- und C-Standorte sind gefragt, auch bei ausländischen Investoren. Und selbst in Städten mit bis zu 50.000 Einwohnern haben wir internationale Kaufinteressenten gesehen“, erklärt Hoffmann.

Investoren gehen stärker ins Risiko

Der Trend, B-Objekte in A-Städten zu kaufen und A-Immobilien in B-Städten, sei zwar nicht neu, habe sich aber in diesem Jahr weiter verfestigt und auf C-Städte ausgedehnt. Auch problembehaftete Center würden vermehrt gekauft, um sie nach einem Update neu am Markt zu positionieren. Doch Niedrigzins und Angebotsknappheit führen nach Beobachtung von Hoffmann dazu, dass einige Investoren die Zukunftsfähigkeit von Value-Add-Objekten zu rosig sehen. Es gebe genügend Belege dafür, dass sich problembehaftete Shopping Center mit einem Manage-to-Core-Ansatz optimieren lassen und dadurch eine positive Wertentwicklung erfahren. „Das wird aber nicht an jedem Standort gelingen“, sagt Hoffmann.

Angelus Bernreuther, Leiter Standortforschung bei der BBE Handelsberatung, macht dafür verschiedene Faktoren verantwortlich: Zum einen die hohe Flächenversorgung in Deutschland, die mit 1,5 Quadratmeter pro Kopf deutlich über dem Niveau anderer Länder liegt. Trotz wachsender Verkaufsflächen stiegen die Konsumausgaben nicht. „Die Deutschen geben mehr Geld als früher für Freizeit, Reisen und die Altersvorsorge aus“, sagt der BBE-Experte. Vor allem geben sie es anders aus, nämlich immer seltener in einem Geschäft. Während der stationäre Handel bei einem Zuwachs von einem Prozent nominal p.a. bis zum Jahr 2025 stagniert, werde der Onlinehandel im selben Zeitraum um 200 Prozent zulegen und seinen Marktanteil von zehn auf 20 Prozent erhöhen, weiß Bernreuther. Mit gravierenden Folgen für die deutsche Einzelhandelslandschaft. Das schon vorhandene Ungleichgewicht zwischen den Standorten – Groß- und Kleinstädten, A- und B- sowie C-Lagen – wird zusätzlich verstärkt und vor allem den nicht filialisierten Fachhandel treffen. (siehe Beitrag zum Onlinehandel)

Dieser stellt in Klein- und Mittelzentren noch einen Teil der Mieterschaft – allerdings mit rückläufiger Tendenz. Der Marktanteil des nicht filialisierten Fachhandels ist zwischen 1960 und 2015 von 73,7 auf 16 Prozent gesunken. Ein Großteil dieser Händler ist existenzgefährdet. Auch diese Entwicklung wird dazu beitragen, dass sich der Attraktivitäts- und Rentabilitätsabstand zwischen Trophy-Objekten in Großstädten und unsanierten oder schlecht gemanagten Betrieben in der Provinz weiter erhöht. Kaufinteressenten mit dem Fokus auf B- und C-Städte rät Bernreuther daher, die Anpassungsfähigkeit kleinerer Mieter realistisch einzuschätzen, belastbare Daten zur wirtschaftlichen und demografischen Entwicklung miteinzubeziehen sowie die regionale Wettbewerbssituation im Auge zu behalten. „Natürlich ist nicht jedes Center, das in einer kleinen Stadt steht, per se ein Sanierungsfall. Vor allem in Süddeutschland finden sich wirtschaftsstarke Klein- und Mittelzentren mit großem Einzugsgebiet und exzellenten Centern“, sagt der BBE-Mann. Bundesweit seien dennoch von den rund 450 Shopping Centern gut 250 revitalisierungsbedürftig.

Jedes Center braucht eine Story

Die Neuausrichtung eines bestehenden Centers verlange aber in Zeiten des Hyperwettbewerbs zwischen verschiedenen Betriebsformen sowie zwischen digitalen und stationären Konzepten weit mehr, als Mieter für leere Flächen zu finden. „Um zukunftsfähig zu sein, müssen Konzepte neben einer starken Preisprofilierung die Trends der Konsumenten insbesondere in Bezug auf die Integration von Multi-Channel-Angeboten aufgreifen und wettbewerbsfähig umsetzen“, erklärt Bernreuther.

Gerade dort, wo online auf offline trifft, entstehen spannende Neuerungen, die den Centern von morgen ein völlig neues Gesicht verleihen. Wie das funktionieren kann, zeigt „Das Gerber“ in Stuttgart: Mit dem Pilotprojekt „Service and more“ beschreitet das Center alternative Wege. Dort wird seit neuestem der stationäre Handel im Shopping Center um eine 100 Quadratmeter große Service-Fläche ergänzt. Viel wichtiger ist allerdings, was auf dieser Fläche passiert. Denn der Bereich dient nicht nur als Info-Point, sondern unter anderem gleichzeitig als Abholstation für den Internethandel. Die Kunden können sich ihre Pakete ins Center liefern lassen und direkt in einer der Umkleidekabinen auf der Service-Fläche anprobieren. Falls nötig können sie am Tresen sofort eine Retoure aufgeben. Die Kunden sparen sich so aber nicht nur die Schlange bei der Post oder den lästigen Gang zum Nachbarn, der in Abwesenheit das Paket angenommen hat. Das ist nur der erste Schritt. Denn das wirklich Innovative geschieht zukünftig in der Kabine selbst.

Im Gegensatz zu einer herkömmlichen Umkleidezelle, wie man sie in jedem Textilgeschäft findet, wird es sich hier um einen Virtual-fitting-Room handeln. Ausgehend von der Bestellung und dem Warenangebot der Retailer vor Ort wird der Kunde auf weitere Artikel hingewiesen, die seine Bestellung passend ergänzen. Die Kunden können also auf die Produktvielfalt des Internets zurückgreifen, ohne auf die persönliche Beratung im stationären Handel verzichten zu müssen.

Aber auch beim Branchenmix müssten die Betreiber deutlich flexibler werden, sofern ihnen das Baurecht die Möglichkeit dazu gibt. So könnte der Ausbau der Nahversorgungsfunktion durch Ansiedlung von neuen Lebensmittelkonzepten die Attraktivität eines Shopping Centers ebenso steigern wie die Ansiedlung neuer Konzepte, die Ausweitung von Click- und Collect-Angeboten oder die Vermietung an Pop-up-Stores. „Wir sehen einen großen Anpassungsbedarf, vor allem, wenn es um die Möglichkeiten geht, die Verweildauer zu erhöhen“, sagt Bernreuther. So würden Flächen von wenig erfolgreichen Textilunternehmen immer häufiger für Gastronomiekonzepte umgebaut. „Der Anteil von Gastronomieflächen in deutschen Shopping Centern liegt im Durchschnitt bei nur sieben Prozent. Bei neuen Einkaufszentren sowie im europäischen Ausland liegt der Anteil deutlich höher, bei 15 bis 20 Prozent“, berichtet Bernreuther. Auch ein regionales Online-Marketing oder ein griffiger neuer Centername könnten die Akzeptanz steigern und die Besucherfrequenz erhöhen. „Die Neupositionierung eines Shopping Centers ist Maßarbeit. Patentrezepte gibt es in Anbetracht der zahlreichen Standort- und Einflussfaktoren nicht. Aus unserer Erfahrung wissen wir: Jedes Center braucht eine eigene Story“.

Doch nicht alles, was einem Value-Add-Center auf die Beine helfen könnte, ist erlaubt, wendet IPH-Transaktionsmanager Hoffman ein. Eine größere Flexibilität beim Branchenmix sowie bei den Konzepten etwa werde in vielen Städten durch das Baurecht eingeschränkt. „Je flexibler die Branchenzulassung für das Shopping Center im Baurecht ist, umso wertvoller ist auf lange Sicht das Grundstück“, weiß Hoffmann. Dies gelte freilich nicht nur für Problemimmobilien in der Provinz. Auch Investoren von großen Einkaufscentern in A-Städten machen derzeit die Erfahrung, dass das Vermietungsgeschäft nicht einfacher wird. „Oftmals kann das Mietniveau, das man sich im Vorfeld einer Transaktion ausgemalt hat, nicht an allen Standorten erreicht werden“, sagt Hoffmann. Formatanpassungen werden nach Überzeugung der beiden Experten daher auch hier die logische Folge sein.

Ihre Ansprechpartner:

Alexander Hoffmann

Tel: +49 89 55 118-195
E-Mail: hoffmann@iph-transact.de

Dr. Angelus Bernreuther

Tel: +49 89 55118 181
E-Mail: bernreuther@bbe.de