Der Run in die Stadtzentren geht in die nächste Runde

Dass die Discounter-Riesen nun Wohnungen bauen, ist nicht wirklich neu, aber hilfreich. Dabei geht es dem Lebensmitteleinzelhandel um weit mehr als das: Sie wollen sich die begehrtesten Flächen in den Innenstädten sichern. Wir sprachen mit Markus Wotruba von BBE.

Von Markus Wotruba, Leiter Standortforschung, BBE Handelsberatung GmbH

Frage: Herr Wotruba, während bis vor wenigen Jahren selbst in guten Stadtteillagen jene solitären Märkte entstanden, die sich durch hohen Flächenverbrauch und anspruchslose Architektur auszeichnen, gestaltet sich der weitere Vorstoß der Lebensmittel-Filialisten in die Zentren zunehmend schwieriger. Viele kommunale Entscheider sähen auf den Grundstücken lieber dringend benötigten Wohnraum, statt eingeschossige Supermärkte samt großzügigem Parkplatz.

Wotruba: Das stimmt zunächst, aber Not macht bekanntlich erfinderisch. Ein Lösungsansatz, den Wettbewerber wie Aldi oder Lidl verstärkt umsetzen wollen, ist die Nachverdichtung vorhandener Märkte mit zusätzlichem Wohnraum. Aldi etwa plant in Berlin mehr als 2.000 Wohnungen an 30 Standorten zu errichten. Aldis Ansatz ist klug durchdacht, macht die Verbindung von Märkten mit Wohnungen es doch wesentlich einfacher, in den hochverdichteten Innenstädten selbst für großflächige Filialen noch Baugenehmigungen zu bekommen. Ganz neu ist die Idee freilich nicht, denn sowohl Aldi als auch die direkten Wettbewerber haben ihre Märkte seit 2008 schon mehrfach mit Wohnungen nachverdichtet. Anders als in Zeiten sich weiter anspannender Wohnungsmärkte war das Medienecho damals aber deutlich geringer. Das wiederum war den expansiven Filialisten recht, schließlich wollte man nicht von jedem Gemeinderat angesprochen werden, ob man in seinem 500-Seelen-Dorf nicht auch eine Metropolfiliale eröffnen könnte.  

Frage: Nicht jeder Nahversorger kann jedoch auf innerstädtische Liegenschaften zurückgreifen, die Platz und Möglichkeiten zum Wohnungsbau bieten.

Wotruba: Eine andere Strategie besteht daher in einer deutlichen Anpassung des Flächenkonzepts an die städtebaulichen Gegebenheiten. Hierfür minimieren die Händler ihre Flächenkonzepte so weit, dass sie in die Untergeschosse klassischer Wohn- und Geschäftshäuser aus dem Bestand passen. Zwar ist auch dieses Prinzip nicht ganz neu. Die Einschränkungen, die die Filialisten dafür in Kauf nehmen, zeigen jedoch, dass der Trend eine völlig neue Qualität angenommen hat.

Frage: Könnten Sie das konkretisieren?

Wotruba: Wie diese Miniaturisierung der Flächen funktioniert, lässt sich etwa in München unweit des Hauptbahnhofs beobachten – einem besonders hart umkämpften Geschäftsstandort. Ende vergangenen Jahres hat Penny dort einen neuen Markt in unmittelbarer Konkurrenz zu einer Edeka-Filiale eröffnet. Allerdings mussten die Expansionisten von Penny sich dafür einiges einfallen lassen. Mit gerade einmal 290 Quadratmeter Verkaufsfläche und einem untypischen Grundriss zwängt sich die Filiale in das Erdgeschoss eines Neubaus, der eine eingeschossige Immobilie in einer äußerst schmalen Baulücke ersetzt. Und das, obwohl für einen Discounter klassischerweise mindestens 1.000 Quadratmeter aufgerufen werden. Selbst progressiven Marktteilnehmern galten 400 Quadratmeter bis vor Kurzem noch als absolute Untergrenze. Neuere Flächenkonzepte scheinen nun selbst diese Grenze zu unterbieten.

Frage: Vermieter von innerstädtischen Einzelhandelsflächen dürfte der Trend in die Innenstädte gelegen kommen.

Wotruba: Das stimmt – es gibt allerdings auch Einschränkungen: Der Druck des E-Commerce auf die Gewinnsituation stationärer Händler wie Textilisten, Optiker oder Buchhändler hatte zuletzt Befürchtungen bestärkt, der digitale Wandel könnte viele Geschäfte zur Aufgabe zwingen und die Lebendigkeit urbaner Zentren „austrocknen“. Dass die Lebensmittelhändler verstärkt in die Innenstädte streben, zeigt jedoch, dass es auch einen gegenläufigen Trend gibt. Handelsflächen, die im stationären Non-Food-Bereich abgebaut oder aufgegeben werden, könnten in Zukunft verstärkt vom Lebensmittelhandel absorbiert werden. Das gilt umso mehr, da Supermärkte und Discounter den E-Commerce weitaus weniger fürchten müssen als andere Segmente. Hinzu kommt ein gewisser Spill-over-Effekt von den Nahversorgern auf umliegende Bestandsgeschäfte. Denn anders als Händler aus dem Non-Food-Bereich werden Lebensmittelhändler von den Kunden gerne auch mehrmals in der Woche aufgesucht und sorgen so für mehr Laufkundschaft in der näheren Umgebung.

Ganz ohne Nebenwirkungen ist der Trend zur Innenstadt jedoch nicht, da mit den teilweise sehr speziellen Flächenkonzepten der Nahversorger die Anforderungen an die kommunale Planung und letztlich auch die Immobilie steigen. Die Kommunen und das Vermietungsmanagement der Immobilieneigentümer müssen sich daher in Zukunft gegenüber Umbauten und Sonderwünschen der Lebensmittelhändler flexibel zeigen, wenn sie vom Marsch der Lebensmittelhändler in die Zentren profitieren wollen. Und auch bei der Miete muss man sich – im Vergleich zu einem Textilisten – auf eine neue Realität einstellen.   

Vielen Dank, Herr Wotruba.

Markus Wotruba

Tel: +49 89 55118 176
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