„Investoren kaufen viel, aber nicht blind“

Das große Investoreninteresse an Fachmärkten hält auch in diesem Jahr an. Aus Mangel an Alternativen und weil Anleger sie aufgrund ihres hohen Nahversorgungsanteils für weitestgehend immun gegen den Online-Handel halten. Doch nicht jede Fachmarktimmobilie kann die Erwartungen ihres Käufers erfüllen. Die Nachhaltigkeit der Mieterträge, und damit die Standort- und Objektqualität, wird stärker geprüft.

Der Jahresauftakt war ebenso bemerkenswert wie richtungsweisend für das Immobilieninvestmentjahr 2017: Einer Analyse des Immobilienberaters CBRE zufolge wurden in den ersten drei Monaten dieses Jahres 3,8 Milliarden Euro in den Erwerb von deutschen Einzelhandelsimmobilien investiert, 144 Prozent (2,3 Mrd. EUR) mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Mindestens ebenso bemerkenswert ist, dass Fachmärkte in der Gunst der Käufer ganz weit oben standen und damit mehr Kapital auf sich zogen als klassische Shopping Center oder innerstädtische Geschäftshäuser. Mit einem Volumen von 1,9 Milliarden Euro trugen Fachmärkte einen Anteil von 48 Prozent zum Quartalsergebnis bei. In Shopping Center flossen dagegen lediglich 799 Millionen Euro, was einem Anteil von 21 Prozent entspricht.

Der hohe Fachmarktanteil resultiert zu einem Großteil aus Portfoliotransaktionen. Trotzdem belegen die Zahlen, dass der Zuspruch der Investoren gegenüber dieser Assetklasse weiter anhält. „Auch wir spüren, dass die Nachfrage sich nicht verändert, sondern im Gegenteil auf Höchstniveau bleibt“, sagt Alexander Hoffman, geschäftsführender Gesellschafter der IPH Transact GmbH, die innerhalb des BBE/IPH Firmenverbunds exklusiv für den Investmentbereich zuständig ist. Die Folge: Die Nettoanfangsrenditen stehen weiterhin unter Druck. „Man hat sich aber inzwischen daran gewöhnt, dass selbst im Fachmarktbereich eine Bruttorendite von fünf Prozent normal wird. Im Münchener Umland sind wir schon signifikant darunter“, berichtet Hoffmann. Investitionen zur zwanzigfachen Jahresmiete werde man in dieser Region schon heute nicht mehr für gut positionierte und neuwertige Fachmarktzentren tätigen können. Auch die Analysten von CBRE berichten, dass das rege Investoreninteresse an Fach- und Lebensmittelmärkten zu einer weiteren Renditekompression geführt habe. Für erstklassige Fachmärkte mit langlaufenden Mietverträgen fiel die Rendite um 25 Basispunkte auf 5,5 Prozent. Für die ebenfalls stark nachgefragten Lebensmittelmärkte sank die Spitzenrendite um zehn Basispunkte auf 5,5 Prozent.

Aus Expertensicht ist der momentane Hype um die jahrzehntelang als „Schuhkartons“ belächelten Fachmarktimmobilien kaum verwunderlich. Denn bisher hat der Versorgungs- und Lebensmitteleinzelhandel am wenigsten unter dem Siegeszug des Online-Shoppings zu leiden. Was nicht bedeutet, dass jede Fachmarktimmobilie den Strukturwandel im Handel per se überleben wird. Daher vertrauen die Investoren dieser Assetklasse keineswegs blind, wie die hohen Transaktionsvolumina vielleicht vermuten lassen. „Investoren kaufen Cashflow, denn nachhaltiger Cashflow ist King“, sagt IPH-Investment-Experte Hoffmann. Dies liege vor allem daran, dass mit hohem Eigenkapital gekauft werde. Bei Core-Immobilien oftmals zu 50 Prozent oder auch mehr. Aufgrund des größeren Risikos nehme die Nachhaltigkeit des Cashflows bei der Ankaufs-Due-Diligence eine immer größere Rolle ein. „Es wird sehr genau nachgefragt, ob die Mieten, die man vor sechs oder sieben Jahren erzielen konnte, heute noch reell sind oder ob es Potenzial für einen Rückschlag geben könnte“, berichtet Hoffmann. Der Blick auf die derzeitige und künftige Ertragslage der Immobilien werde – trotz Anlagedrucks – immer kritischer.

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Alexander Hoffmann

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